El preu dels pisos ocupats es dispara: “Ni a Son Gotleu són barats”

PalmaLa pujada imparable de l’habitatge a les Balears afecta també els pisos ocupats. Els preus d’aquest tipus d’immobles s’han duplicat en tot just un any. “Ja no hi ha res de 23.000 euros”, certifica el gestor immobiliari Pedro García sobre habitatges que s’anuncien a partir de 45.000 euros al portal immobiliari Idealista. Només n’existeix un per aquest import a Palma. A partir d’aquí, els preus es disparen en una forquilla que abasta, majoritàriament, fins als 300.000 euros, quantitat per la qual resulta molt difícil trobar pisos fins i tot en el mercat lliure. Més enllà d’aquesta xifra, és possible comprar un pis ocupat per 355.000 en el Molinar, un estudi de 480.000 euros a Ciutat Jardí, o un habitatge al carrer del Sindicat, al centre de Ciutat, per 800.000 euros. Tots ells sense possibilitat de visita i amb el condicionant d’haver de pagar als ocupes perquè desallotgin la propietat o iniciar la via legal per a la sortida, menys ràpida.

Fins fa no tant era possible comprar un lot de tres o quatre pisos ocupats a un fons d’inversió o voltor en els barris més deprimits de Palma per 15.000 euros. “Avui és impensable. Ni a Son Gotleu són barats. El lot amb preu més baix ja està entre els 60.000 i els 120.000 euros depenent de qui sigui l’amo de la propietat”, revela García. Però quina és la ruta que segueixen els pisos ocupats fins a arribar al mercat? “El 80% està en mans de fons voltor. Alguns tenen acords amb la Sareb, que ven lots de centenars i milers a fons espanyols i mundials, i després ells els comercialitzen. El preu de la Sareb varia perquè no és el mateix comprar lots de cent que de mil pisos. Llavors, els fons voltor els treuen al mercat en grups de tres o quatre, o individualment”, relata García.

La Sareb és l’empresa que gestiona i ven actius immobiliaris i préstecs tòxics de bancs, en gran part provinents de la crisi financera de 2008. “Quan els compres un lot, t’inclouen propietats de qualsevol lloc d’Espanya. Si vols actius tòxics d’un lloc en concret, negocies. Els venen al millor postor”, revela García.

Acords amb bancs

Una vegada les propietats arriben als fons, aquests les deriven a les seves pròpies comercialitzadores o les ofereixen a través dels bancs. “Els fons tenen acords amb entitats bancàries i és en aquest punt en el qual podem accedir als pisos els agents immobiliaris. Et poden oferir producte”, assenyala l’expert. “Jo he tingut codi obert per comercialitzar-ho. Ens donaven un valor i pagaven honoraris del 4%”, assenyala sobre unes comissions que s’han vist progressivament reduïdes. “Ara estan pagant un 1,5%. L’agència immobiliària ha de fer moltes visites i nosaltres hem decidit que aquest no era el nostre model”, assenyala.

José Gómez té una immobiliària pròxima al barri de Son Gotleu i també ha pres la determinació de no treballar amb habitatges procedents dels fons. “He deixat de fer-ho perquè el sistema s’ha prostituït. Cerquen únicament esclaus per a uns honoraris baixíssims. Ja estic enfocat a no donar-li valor als fons i sí als clients. Ningú vol treballar per guanyar quantitats ridícules. Cerquen serveis low cost quan la feina requereix el triple d’esforços més que un habitatge particular”, denuncia Gómez, qui assenyala un altre fenomen, el d’immobiliàries de bancs que només treballen amb franquiciats. “Et demanen 25.000 euros per franquiciar-te i els marges són absurds”, afegeix.

“El negoci dels pisos ocupats continua existint”, confirma, només que molts d’ells no es veuen publicats. “És un fenomen creixent. No arriben a anunciar-se perquè es reserven a inversors o gent pròxima per evitar-hi l’allau d’interessats. Hi ha gent que els vol per viure, i altragent, per invertir. Després els lloguen o els venen”, explica Gómez sobre una tendència constatada per García: “Tens inversors privats perquè saben que el preu serà inferior al de mercat. Malgrat l’augment dels preus, el rendibilitzen traient els ocupants i venent-lo per sobre dels 200.000 euros. Encara que és una compra a cegues, la por s’ha perdut perquè quin pla d’inversió o quin producte financer et donarà una rendibilitat així? Cap. La millor inversió a l’illa és l’habitatge”. Fins i tot per als hotelers, que no tenen personal pel preu dels lloguers i varen comprar “1.800 habitatges per als seus treballadors l’any passat”.

Malgrat la demanda, encara existeix “molt producte” de pisos embargats i ocupats, assegura García referint-se a les subhastes d’immobles per part de l’Agència Tributària. “En aquest cas, has de sumar-te a la subhasta i enfrontar-te amb els subhasters, persones que viuen pràcticament als jutjats, pendents de les resolucions per adjudicar-se lots a un preu inferior del que després es vendran”, explica.

Control de màfies

Més enllà del mercat oficial, el dels preus de compra i venda, existeix el de la mateixa ocupació. “Sens dubte, és un negoci fomentat per les lleis i controlat per màfies que no veuràs, però que continuen operant. Els que ens hi dedicam ho sabem”, opina García.

Segons García, “el mercat va molt més enllà de portals i immobiliàries”. “Existeixen els professionals regulats i els comissionistes. Hi ha tot un món de freelances i de goril·les que exerceixen una competència deslleial enfront dels quals pagam imposts i obrim la barrera. Ens fiquen en el mateix vaixell quan no faran ni factures als clients”, protesta l’expert.